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Vorheriges ObjektZurück zur ÜbersichtBerlin: TOP City Lage - edle Ausstattung - Architekt: Prof. Hans Kollhoff -
Objekt-Nr.: G 19
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Basisinformationen
Adresse:
Friedrichstraße 119
10117 Berlin
10117 Berlin
Stadtteil:
Mitte
Gebiet:
Stadtzentrum
Vermietbare Fläche ca.:
1.964 m²
Preis:
15.000.000 €
Objektart:
Wohn/Geschäftshaus
Baujahr:
1998
Weitere Informationen
Weitere Informationen
Preis :
7.638,76 € pro m²
x-fache Miete:
29,9
Provisionspflichtig:
ja
Provision:
6 % zuzüglich 19 % Umsatzsteuer
Letzte Modernisierung/ Sanierung:
1998
Qualität der Ausstattung:
gehoben
Grundstück ca.:
1.341 m²
Gesamtfläche ca.:
1.963,67 m²
Wohnfläche ca.:
1.014,25 m²
Sonstige Fläche ca.:
949,42 m²
Nicht umgelegte Kosten:
10.000 €
Mieteinnahmen p.a. (Soll):
500.803 €
Etagenanzahl:
8
Umgebung:
Apotheke, Bahnhof, Bus, Einkaufsmöglichkeit, Krankenhaus
Anzahl der Parkflächen:
11 x Duplex, pro Stück 150 €; 11 x Tiefgarage
Küche:
Einbauküche, offen
Seniorengerecht:
ja
Fahrstuhl:
ja
Keller:
voll unterkellert
vermietet:
ja
Möbliert:
nein
Bodenbelag:
Fliesen, Linoleum, Parkett, Teppichboden
Zustand:
gepflegt
Heizung:
Zentralheizung
Befeuerungsart:
Fernwärme
Energieausweistyp:
Bedarfsausweis - gültig vom 13.10.2014 bis 13.10.2024
Energieeffizienz-Klasse:
C
Endenergiebedarf:
98 kWh/(m²*a)
Baujahr laut Energieausweis:
1998
Fußweg zu Öffentl. Verkehrsmitteln:
1 Minute(n)
Fahrzeit zum nächsten Hauptbahnhof:
5 Minute(n)
Fahrzeit zur nächsten BAB:
15 Minute(n)
Fahrzeit zum nächsten Flughafen:
25 Minute(n)
Beschreibung
Beschreibung
Objektbeschreibung:
Das am ehemaligen Oranienburger Tor gelegene Eckgrundstück mit einer Fläche von 1.341 qm ist mit dem Ensemble Friedrichstraße Nr. 118/119 nach den Plänen und unter Aufsicht des weltweit tätigen Architekten Prof. Hans Kollhoff bebaut sowie anschließend nach dem Wohnungseigentumsgesetz in sechs Miteigentumsanteile aufgeteilt worden sowie daraus eine aus aktuell drei Miteigentümern bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, Das Ensemble setzt sich aus zwei Einheiten, einem Bürohaus ( 118 ) sowie einem Wohn- und Geschäftshaus ( 119 ), die im Erscheinungsbild aufeinander bezogen sind, zusammen, wobei die Häuser einen gemeinsamen, gärtnerisch gestalteten Hof bilden und eine Tiefgarage mit Einfahrt an der Hannoverschen Straße ebenso teilen wie sämtliche zentralen Versorgungsanlagen einschließlich Fernwärmeanschluss.
Das Erscheinungsbild der Gebäudegruppe wird in erster Linie durch eine lebendig gegliederte Fassade aus grauem Sandstein geprägt. Die Bekleidung wurde allerdings nicht als abstraktes Rechteckraster gebildet, sondern tektonisch geschichtet, sodass horizontale und vertikale Elemente die Maßstäblichkeit der Gebäude erfahrbar machen., ihre Konstruktion andeuten und ein eindrucksvolles Spiel von LIcht und Schatten bewirken. Dabei entsteht trotz großer Schaufensteranlagen der Eindruck einer stabilen Basis und im Turmbereich eine aufstrebende Geste, eine Verzahnung der eng gestellten Pfeiler mit dem Himmel. Die Schaufenster und Eingangstüren sind mit kostbaren Bronzeprofilen, die den unteren Geschossen eine gewisse Noblesse verleihen, verkleidet. Das Bürohaus verfügt in den Obergeschossen über bronzierte Aluminiumfenster, die Fenster der Turmaufbauten sind wie die Geschäftshausfenster in weiß gestrichener Eiche ausgeführt.
Das Eckgebäude des Bürohauses wird über eine zweigeschossige Kolonnade, die den beengten Bürgersteig der Friedrichstraße aufweitet, erschlossen. Der Bodenbelag in der Kolonnade ist als farbiges Steinmosaik ausgebildet, die kassettierte Decke nimmt eine Außenbeleuchtung in Form tief hängender Lampen aus messinggefaßtem Milchglas auf.
Das Bürohaus in der Nr. 118 erreicht man durch eine großzügige Türanlage aus Bronze, gerahmt von poliertem Stein, in den das Klingeltableau integriert ist. Die zweigeschossige Lobby ist in Höhe der Eingangstüren mit weißem und grünem Naturstein bekleidet und darüber verputzt. Die Briefkastenanlage und das Directory aus Bronze sind in die Steinverkleidung eingelassen. Der Boden ist als Mosaik kleinformatiger Steine unterschiedlicher Farben in einem schwarzen Randfries ausgebildet. Die Aufzüge der Lobby verfügen über Türen aus Bronze und Steinleibungen, die mit der Wandverkleidung korrespondieren. Der Boden der Aufzugskabinen verfügt, wie die Etagenlobbies, über eine Steinfüllung in schwarzem Randfries, die die Farbigkeit des Erdgeschosses aufnimmt. Sämtliche Aufzugstüren auf den Etagen verfügen über Türzargen aus Stein.
Der Zugang zum Wohn- und Geschäftshaus in der Nr. 119, in welchem sich die dem hier zum Verkauf stehenden Mieteigentumsanteil Nr. 4 von 472/10000 als Sondereigentum zugeordneten 41 Wohn-, Gewerbe- und Kellereinheiten sowie die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Duplex-Stellplätze sowie Balkone befinden, erfolgt direkt von der Friedrichstraße aus.
Man betritt es durch eine repräsentative Türanlage mit Klingeltableaus aus Bronze, die in die polierte Steinleibung eingelassen sind. Die Lobby ist mit einer Holzvertäfelung ausgekleidet, mit integrierter Briefkastenanlage und einem großen Spiegel, der dem eher intimen Raum eine gewisse Weite gibt. Auch die Beleuchtung weist mit ihrem wohnlichen Charakter auf die Funktion dieses Hauses hin. Der Bodenbelag aus großformatigen grünen Marmorplatten, eingefasst in einen schwarzen Granit-Randstreifen, wirkt wie ein Teppich und gibt dem Eingangsbereich eine Note gediegener Eleganz. Der neben der Durchgangstür zum hofseitigen repräsentativen und hellen Treppenhaus gelegene Aufzug mit Bronzetüren in Holzleibungen stellt mit seiner funierten Kabinenverkleidung und dem ebenfalls aus grünem Marmor in schwarzem Randfries ausgeführten Boden die Verbindung zu den Etagenlobbys her, deren Boden in gleicher Weise gestaltet ist.
Das Wohn- und Geschäftshaus in der Nr. 119 verfügt ferner neben dem UG mit Tiefgarage, Technik- sowie Lager- und Kellerräumen als auch dem rückseitigen Hof über 7 weitere Geschosse mit Laden-, Büro- und Wohnflächen, welche hofseitig ab dem 1. OG über Balkone verfügen.
Das Sondereigentum im Untergeschoss umfasst 15 Kellerräume sowie 8 Duplex-Stellplätze in der Tiefgarage und an 3 weiteren besteht jeweils ein Sondernutzungsrecht.
In den 7 weiteren Geschossen mit einer vermietbaren Fläche von 1.963,67 qm befinden sich 4 Gewerbe- und 14 Wohneinheiten mit Flächen von 109,25 - 179,76 bzw. 55,40 - 167,95 qm, welche lt. Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie der Teilungserklärung Sondereigentum verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an den jeweils dazugehörigen Balkonen darstellen und sich wie folgt auf die Geschosse verteilten;
EG; 2 ebenerdige Ladenflächen
1.OG; 2 Büroflächen mit jeweils einem Balkon
2.-5.OG; je 3 Wohneinheiten, li + re jeweils mit Balkon
6. OG; 2 Wohneinheiten, jeweils mit Balkon
Zu den zwischenzeitlich erfolgten Nutzungsänderungen bei den drei Wohnungen im 2. OG zu zwei Büroeinheiten sowie der linken Wohnung im 3. OG zu einer weiteren Büroeinheit liegen jeweils Baugenehmigungen vor. Die im 2. OG gelegenen ehemaligen drei Wohneinheiten werden derzeit wieder als solche hergestellt.
Daneben wurde im 5. OG die mittlere und rechte Wohnung zusammen gelegt.
Derzeit befinden sich daher 7 Gewerbe- und 9 Wohneinheiten im Hause, von denen aktuell bis auf fünf in der Herrichtung sowie Anschlussvermietung befindliche Einheiten alle vermietet sind.
Das Objekt befindet sich in einem gepflegten und bautechnisch guten zeitgemässen Zustand. Es wird wöchentlich von einem Hausmeisterdienst begangen und von Fachfirmen die jeweils erforderlichen Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen laufend durchgeführt, welche aufgrund der mietvertraglichen Regelungen größtenteils auf die Gewerbemieter ebenso umgelegt werden können, wie die Verwaltungskosten für das Gemeinschafts- als auch Sondereigentum.
Das Erscheinungsbild der Gebäudegruppe wird in erster Linie durch eine lebendig gegliederte Fassade aus grauem Sandstein geprägt. Die Bekleidung wurde allerdings nicht als abstraktes Rechteckraster gebildet, sondern tektonisch geschichtet, sodass horizontale und vertikale Elemente die Maßstäblichkeit der Gebäude erfahrbar machen., ihre Konstruktion andeuten und ein eindrucksvolles Spiel von LIcht und Schatten bewirken. Dabei entsteht trotz großer Schaufensteranlagen der Eindruck einer stabilen Basis und im Turmbereich eine aufstrebende Geste, eine Verzahnung der eng gestellten Pfeiler mit dem Himmel. Die Schaufenster und Eingangstüren sind mit kostbaren Bronzeprofilen, die den unteren Geschossen eine gewisse Noblesse verleihen, verkleidet. Das Bürohaus verfügt in den Obergeschossen über bronzierte Aluminiumfenster, die Fenster der Turmaufbauten sind wie die Geschäftshausfenster in weiß gestrichener Eiche ausgeführt.
Das Eckgebäude des Bürohauses wird über eine zweigeschossige Kolonnade, die den beengten Bürgersteig der Friedrichstraße aufweitet, erschlossen. Der Bodenbelag in der Kolonnade ist als farbiges Steinmosaik ausgebildet, die kassettierte Decke nimmt eine Außenbeleuchtung in Form tief hängender Lampen aus messinggefaßtem Milchglas auf.
Das Bürohaus in der Nr. 118 erreicht man durch eine großzügige Türanlage aus Bronze, gerahmt von poliertem Stein, in den das Klingeltableau integriert ist. Die zweigeschossige Lobby ist in Höhe der Eingangstüren mit weißem und grünem Naturstein bekleidet und darüber verputzt. Die Briefkastenanlage und das Directory aus Bronze sind in die Steinverkleidung eingelassen. Der Boden ist als Mosaik kleinformatiger Steine unterschiedlicher Farben in einem schwarzen Randfries ausgebildet. Die Aufzüge der Lobby verfügen über Türen aus Bronze und Steinleibungen, die mit der Wandverkleidung korrespondieren. Der Boden der Aufzugskabinen verfügt, wie die Etagenlobbies, über eine Steinfüllung in schwarzem Randfries, die die Farbigkeit des Erdgeschosses aufnimmt. Sämtliche Aufzugstüren auf den Etagen verfügen über Türzargen aus Stein.
Der Zugang zum Wohn- und Geschäftshaus in der Nr. 119, in welchem sich die dem hier zum Verkauf stehenden Mieteigentumsanteil Nr. 4 von 472/10000 als Sondereigentum zugeordneten 41 Wohn-, Gewerbe- und Kellereinheiten sowie die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Duplex-Stellplätze sowie Balkone befinden, erfolgt direkt von der Friedrichstraße aus.
Man betritt es durch eine repräsentative Türanlage mit Klingeltableaus aus Bronze, die in die polierte Steinleibung eingelassen sind. Die Lobby ist mit einer Holzvertäfelung ausgekleidet, mit integrierter Briefkastenanlage und einem großen Spiegel, der dem eher intimen Raum eine gewisse Weite gibt. Auch die Beleuchtung weist mit ihrem wohnlichen Charakter auf die Funktion dieses Hauses hin. Der Bodenbelag aus großformatigen grünen Marmorplatten, eingefasst in einen schwarzen Granit-Randstreifen, wirkt wie ein Teppich und gibt dem Eingangsbereich eine Note gediegener Eleganz. Der neben der Durchgangstür zum hofseitigen repräsentativen und hellen Treppenhaus gelegene Aufzug mit Bronzetüren in Holzleibungen stellt mit seiner funierten Kabinenverkleidung und dem ebenfalls aus grünem Marmor in schwarzem Randfries ausgeführten Boden die Verbindung zu den Etagenlobbys her, deren Boden in gleicher Weise gestaltet ist.
Das Wohn- und Geschäftshaus in der Nr. 119 verfügt ferner neben dem UG mit Tiefgarage, Technik- sowie Lager- und Kellerräumen als auch dem rückseitigen Hof über 7 weitere Geschosse mit Laden-, Büro- und Wohnflächen, welche hofseitig ab dem 1. OG über Balkone verfügen.
Das Sondereigentum im Untergeschoss umfasst 15 Kellerräume sowie 8 Duplex-Stellplätze in der Tiefgarage und an 3 weiteren besteht jeweils ein Sondernutzungsrecht.
In den 7 weiteren Geschossen mit einer vermietbaren Fläche von 1.963,67 qm befinden sich 4 Gewerbe- und 14 Wohneinheiten mit Flächen von 109,25 - 179,76 bzw. 55,40 - 167,95 qm, welche lt. Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie der Teilungserklärung Sondereigentum verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an den jeweils dazugehörigen Balkonen darstellen und sich wie folgt auf die Geschosse verteilten;
EG; 2 ebenerdige Ladenflächen
1.OG; 2 Büroflächen mit jeweils einem Balkon
2.-5.OG; je 3 Wohneinheiten, li + re jeweils mit Balkon
6. OG; 2 Wohneinheiten, jeweils mit Balkon
Zu den zwischenzeitlich erfolgten Nutzungsänderungen bei den drei Wohnungen im 2. OG zu zwei Büroeinheiten sowie der linken Wohnung im 3. OG zu einer weiteren Büroeinheit liegen jeweils Baugenehmigungen vor. Die im 2. OG gelegenen ehemaligen drei Wohneinheiten werden derzeit wieder als solche hergestellt.
Daneben wurde im 5. OG die mittlere und rechte Wohnung zusammen gelegt.
Derzeit befinden sich daher 7 Gewerbe- und 9 Wohneinheiten im Hause, von denen aktuell bis auf fünf in der Herrichtung sowie Anschlussvermietung befindliche Einheiten alle vermietet sind.
Das Objekt befindet sich in einem gepflegten und bautechnisch guten zeitgemässen Zustand. Es wird wöchentlich von einem Hausmeisterdienst begangen und von Fachfirmen die jeweils erforderlichen Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen laufend durchgeführt, welche aufgrund der mietvertraglichen Regelungen größtenteils auf die Gewerbemieter ebenso umgelegt werden können, wie die Verwaltungskosten für das Gemeinschafts- als auch Sondereigentum.
Ausstattung:
ALLES DRIN
Nicht nur die in der Objektbeschreibung ausführlich beschriebenen Details zum äußeren Erscheinungsbild der Gebäudegruppe mit Turmbereich, Kolonnade sowie den beiden edel gestalteten Eingangsbereichen zeugt von einer herausragenden Qualität der verwendeten Materialien sondern auch die nachfolgenden ergänzenden Zeilen zur Ausstattung der Laden-, Büro und Wohneinheiten.
Das helle über alle Etagen führende hofseitige gerade erst renovierte Treppenhaus mit seinen hochwertigen Boden- und Treppenbelägen aus mehrfarbigem Steinzeug sowie den massiven Handläufen aus Vollholz als auch den bodentiefen doppelflügligen großen Fenstern und die dazu passende doppelflüglige Türanlage zum Hofbereich vermitteln einen funktionalen, aber gleichzeitig auch wertigen Eindruck.
In die linksseitig faltbare und rechtsseitig feststehende bodentiefen Tür- und Schaufensteranlagen der beiden Ladeneinheiten sind jeweils elektrisch ausfahrbare Außenmarkisen integriert, welche neben der weiteren Ausstattung mit hochwertigen Bodenbelägen aus Steinzeug deren Belichtung im straßenseitigen Bereich natürlich regulierten können. Daneben verfügen beide Ladeneinheiten über einen Kellerraum sowie im jeweils hinteren seitlichen Bereich über die üblichen Sanitärräume für Personal beider Geschlechter. Die übrigen vorhandenen technischen Ausstattungen beider Ladeneinheiten entsprechenden ihren jeweiligen Nutzungsformen. So verfügt die ehemals von der Bäckerei Wiedemann als Verkaufsstelle genutzte linke Ladeneinheit zusätzlich über einen Torluftschleier über dem Eingangsbereich nebst Zu- und Abluftanlage sowie Kühlhaus, diverse Starkstromanschlüsse, Tresor, Verkaufsraumbeleuchtung als auch einen Kellerraum.
Die im 1. OG befindlichen beiden gerade neu vermieteten Büroeinheiten mit 6 bzw. 3 Büroräumen sind beide mit abgehängten Paneel-Decken mit integrierter Beleuchtung ausgestattet und verfügen jeweils über zeitgemäße Sanitäranlagen, Teeküche, Flur und großzügiger Diele sowie hochwertige große dreh- und kippbaren Fenster als auch doppelflügelige Balkontüren zu den hofseitigen Balkonen in den Büroräumen, sodass eine ausreichende natürliche Belüftung und Belichtung dieser Räume gewährleistet ist.
Die größere linke Büroeinheit verfügt zusätzlich über einen weiteren Eingangsbereich, in dem sich der Serverschrank befindet. Bis auf die Fliesen- und Parkettflächen wurde der Bodenbelag zur Anschlussvermietung erneuert, ansonsten wird der Mieter beider Flächen diese auf eigene Rechnung für seine Zwecke herrichten.
Die Wohneinheiten verfügen jeweils über einen Flur, zeitgemäße Bäder mit Dusche und Wanne, Einbauküche sowie 2 - 4 Zimmer mit Parkett, wobei außer den kleineren mittleren Wohnungen alle anderen über eine großzügige Diele verfügen. Alle Wohneinheiten verfügen ferner über hochwertige bodentiefe Fenster und die größeren zudem über doppelflügelige Balkontüren zu den hofseitigen Balkonen in den Zimmern, sodass eine ausreichende natürliche Belüftung und Belichtung dieser Räume gewährleistet ist.
Sämtliche Laden-, Büro- und Wohneinheiten verfügen über Plattenheizkörper sowie einen Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung.
DIE EXTRAS: GUT ZU WISSEN
Die nichttragenden Trennwände der Wohn- und Gewerbeeinheiten als auch die Aufteilung der jeweils dazugehörigen Räume nebst Ausstattung sind weitestgehend variabel und können somit ohne großen Aufwand an die jeweiligen Nutzeranforderungen der Mieter angepasst werden.
Da sich im Hause bereits ein separater Glasfaser-Übergabepunkt befindet können sich auch die neuen Mieter daran anschließen lassen und die vielfältigen Vorteile eines Highspeed-Glasfaser-Anschlusses mit Geschwindigkeiten von bis zu 1 GBit/s zur Digitalisierung sowie Beschleunigung ihrer Geschäftsprozesse kostengünstig nutzen.
Nicht nur die in der Objektbeschreibung ausführlich beschriebenen Details zum äußeren Erscheinungsbild der Gebäudegruppe mit Turmbereich, Kolonnade sowie den beiden edel gestalteten Eingangsbereichen zeugt von einer herausragenden Qualität der verwendeten Materialien sondern auch die nachfolgenden ergänzenden Zeilen zur Ausstattung der Laden-, Büro und Wohneinheiten.
Das helle über alle Etagen führende hofseitige gerade erst renovierte Treppenhaus mit seinen hochwertigen Boden- und Treppenbelägen aus mehrfarbigem Steinzeug sowie den massiven Handläufen aus Vollholz als auch den bodentiefen doppelflügligen großen Fenstern und die dazu passende doppelflüglige Türanlage zum Hofbereich vermitteln einen funktionalen, aber gleichzeitig auch wertigen Eindruck.
In die linksseitig faltbare und rechtsseitig feststehende bodentiefen Tür- und Schaufensteranlagen der beiden Ladeneinheiten sind jeweils elektrisch ausfahrbare Außenmarkisen integriert, welche neben der weiteren Ausstattung mit hochwertigen Bodenbelägen aus Steinzeug deren Belichtung im straßenseitigen Bereich natürlich regulierten können. Daneben verfügen beide Ladeneinheiten über einen Kellerraum sowie im jeweils hinteren seitlichen Bereich über die üblichen Sanitärräume für Personal beider Geschlechter. Die übrigen vorhandenen technischen Ausstattungen beider Ladeneinheiten entsprechenden ihren jeweiligen Nutzungsformen. So verfügt die ehemals von der Bäckerei Wiedemann als Verkaufsstelle genutzte linke Ladeneinheit zusätzlich über einen Torluftschleier über dem Eingangsbereich nebst Zu- und Abluftanlage sowie Kühlhaus, diverse Starkstromanschlüsse, Tresor, Verkaufsraumbeleuchtung als auch einen Kellerraum.
Die im 1. OG befindlichen beiden gerade neu vermieteten Büroeinheiten mit 6 bzw. 3 Büroräumen sind beide mit abgehängten Paneel-Decken mit integrierter Beleuchtung ausgestattet und verfügen jeweils über zeitgemäße Sanitäranlagen, Teeküche, Flur und großzügiger Diele sowie hochwertige große dreh- und kippbaren Fenster als auch doppelflügelige Balkontüren zu den hofseitigen Balkonen in den Büroräumen, sodass eine ausreichende natürliche Belüftung und Belichtung dieser Räume gewährleistet ist.
Die größere linke Büroeinheit verfügt zusätzlich über einen weiteren Eingangsbereich, in dem sich der Serverschrank befindet. Bis auf die Fliesen- und Parkettflächen wurde der Bodenbelag zur Anschlussvermietung erneuert, ansonsten wird der Mieter beider Flächen diese auf eigene Rechnung für seine Zwecke herrichten.
Die Wohneinheiten verfügen jeweils über einen Flur, zeitgemäße Bäder mit Dusche und Wanne, Einbauküche sowie 2 - 4 Zimmer mit Parkett, wobei außer den kleineren mittleren Wohnungen alle anderen über eine großzügige Diele verfügen. Alle Wohneinheiten verfügen ferner über hochwertige bodentiefe Fenster und die größeren zudem über doppelflügelige Balkontüren zu den hofseitigen Balkonen in den Zimmern, sodass eine ausreichende natürliche Belüftung und Belichtung dieser Räume gewährleistet ist.
Sämtliche Laden-, Büro- und Wohneinheiten verfügen über Plattenheizkörper sowie einen Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung.
DIE EXTRAS: GUT ZU WISSEN
Die nichttragenden Trennwände der Wohn- und Gewerbeeinheiten als auch die Aufteilung der jeweils dazugehörigen Räume nebst Ausstattung sind weitestgehend variabel und können somit ohne großen Aufwand an die jeweiligen Nutzeranforderungen der Mieter angepasst werden.
Da sich im Hause bereits ein separater Glasfaser-Übergabepunkt befindet können sich auch die neuen Mieter daran anschließen lassen und die vielfältigen Vorteile eines Highspeed-Glasfaser-Anschlusses mit Geschwindigkeiten von bis zu 1 GBit/s zur Digitalisierung sowie Beschleunigung ihrer Geschäftsprozesse kostengünstig nutzen.
Lage:
Die Friedrichstraße ist die wichtigste Nord-Süd-Achse in Berlin und verläuft durch die Stadtteile Mitte und Kreuzberg. Nur wenige Meter vom Objekt entlang der Friedrichstraße befinden sich neben einem breiten Kulturangebot mit Friedrichstadt-Palast, Quatsch Comedy Club, Admiralspalast, Komische Oper auch viele Shopping-Möglichkeiten wie z.B. Galeries Lafayette sowie am anderen Ende der weltbekannte Checkpoint Charlie u.v.a.m. Die Lage besticht natürlich auch durch ihre Nähe zum berühmten Bouelvard Unter den Linden mit den vielen Sehenswürdigkeiten wie Brandenburger Tor, Humbold-Universität, Staatsoper, Kronprinzessinnenpalais, Museumsinsel, Berliner Dom und Stadtschloss.
Das Eckgrundstück liegt am ehemaligen Oranienburger Tor im Kreuzungsbereich der Torstraße und der schräg gegenüber abgehenden Oranienburger Straße mit seinen vielen in unmittelbarer Nähe befindlichen gastronomischen und kulturellen Einrichtungen, Flaniermeilen sowie Sehenswürdigkeiten ( Quartier "Am Tacheles", "Forum an der Museumsinsel", u.v.a.m. ) als auch dem U-Bahnhof und der Tramstation Oranienburger Tor sowie dem S-Bahnhof in der Oranienburger Straße.
Zudem verfügt die Friedrichstraße rund 500 Meter weiter neben einer weiteren U- sowie S-Bahnstation auch über einen Regionalbahnhof und nur eine Station weiter befindet sich der an der Spree sowie in der Nähe des Kanzleramtes als auch des Reichstagsgebäudes gelegene Berliner Hauptbahnhof, welcher diverse Fernverbindungen mittels ICE bietet. Da auch die Verkehrsanbindung für den Autoverkehr für eine Zentrumslage sehr gut ist und sich rückseitig auch viele Einrichtungen der Charite als auch Humboldt-Universität sowie von Bundesbehörden befinden zeichnet die Immobilie daher eine mehr als außergewöhnliche Mikro-Lage aus.
Das Eckgrundstück liegt am ehemaligen Oranienburger Tor im Kreuzungsbereich der Torstraße und der schräg gegenüber abgehenden Oranienburger Straße mit seinen vielen in unmittelbarer Nähe befindlichen gastronomischen und kulturellen Einrichtungen, Flaniermeilen sowie Sehenswürdigkeiten ( Quartier "Am Tacheles", "Forum an der Museumsinsel", u.v.a.m. ) als auch dem U-Bahnhof und der Tramstation Oranienburger Tor sowie dem S-Bahnhof in der Oranienburger Straße.
Zudem verfügt die Friedrichstraße rund 500 Meter weiter neben einer weiteren U- sowie S-Bahnstation auch über einen Regionalbahnhof und nur eine Station weiter befindet sich der an der Spree sowie in der Nähe des Kanzleramtes als auch des Reichstagsgebäudes gelegene Berliner Hauptbahnhof, welcher diverse Fernverbindungen mittels ICE bietet. Da auch die Verkehrsanbindung für den Autoverkehr für eine Zentrumslage sehr gut ist und sich rückseitig auch viele Einrichtungen der Charite als auch Humboldt-Universität sowie von Bundesbehörden befinden zeichnet die Immobilie daher eine mehr als außergewöhnliche Mikro-Lage aus.
Sonstiges:
MIETSPANNEN
- Wohnen 9,37 - 20,00 €/qm
- Gewerbe 32,00 - 35,00 €/qm
- Stellplätze 80,00 - 154,70€/Stk.
MEHRMIETE BEI ANSCHLUSSVERMIETUNG
Die Differenz zwischen der angegebenen jährlichen Soll- sowie Ist-Miete entspricht den zukünftigen Mieten der in der Anschlussvermietung befindlichen Wohn- und Gewerbeeinheiten nebst Stellplätzen, wobei sich die angegebene jährliche Soll-Miete aufgrund der in dieser attraktiven Lage erzielbaren Mieten insbesondere nach Rückgabe und Herrichtung der von den Mietern zum 31.12.2024 gekündigten Wohnungen im 5. OG zukünftig um rund 27.676,00 € p.a. erhöhen und somit dann rund 528.480,00 € betragen sollte. Auf Basis des hier angegebenen Kaufpreises würde diese einem Faktor von 28,4 entsprechen.
KOPPLUNG AN DEN INDEX VPI
Aktuelle sind 8 der 13 vermieteten Wohn- und Gewerbeeinheiten durch die Kopplung an die Entwicklung des Index VPI wertgesichert, dies entspricht bereits jetzt rund 75,00 % der aktuellen jährlichen Ist-Miete, rechnet man die erwartetet Mieterträge aus der anstehenden Anschlussvermietung hinzu, so werden es gegen Ende 2024 rund 84 % sein.
UMSATZSTEUEROPTION UND VORSTEUERABZUG
Da alle Gewerbemieter umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringen und der Vermieter auf die Steuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 9a UStG verzichtet und insoweit zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat, sehen alle Gewerbemietverträge eine separate Berechnung der gesetzlichen Umsatzsteuer durch den Vermieter vor. Somit besteht bei den direkt diesen Gewerbeeinheiten zurechenbaren Anschaffungs-, Herstellungs- und sonstigen Kosten voller Vorsteuerabzug.
Bei den nicht direkt zurechenbaren Anschaffungs-, Herstellungs- und sonstigen Kosten kann ein Vorsteuerabzug anteilig entsprechend dem jeweils bestehenden Verhältnis zwischen den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen sowie den leerstehenden Flächen, deren umsatzsteuerpflichtige Vermietung beabsichtigt ist zu der Gesamtnutzfläche des Objektes vorgenommen werden. Dies beträgt ohne Berücksichtigung der Keller- und Lagerflächen sowie Stellplätze aktuell 949,42 qm von 1.963,67 qm, somit sind 48,35 % der in den jeweiligen Rechnungsbelegen ausgewiesenen Vorsteuerbeträge abzugsfähig. Bei einer Aufteilung nach dem Umsatzverhältnis wären 68 % der ausgewiesenen Vorsteuerbeträge abzugsfähig.
HAUSGELD UND VORAUSZAHLUNGEN AUF DIE NEBENKOSTEN
Das monatlich an die WEG zu zahlende Hausgeld auf Basis der beschlossenen Hausgeldabrechnung für 2022 sowie des Wirtschaftsplans für 2023 beträgt ab 1. Juli 2023 6.744,08 €.
Die Vorauszahlungen der Mieter auf die Nebenkosten betragen aufgrund der in der Vermietung befindlichen Wohn- und Gewerbeeinheiten aktuell nur rund 6.107,00 €, nach Vollvermietung werden diese rund 8.700,00 € betragen.
INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE
Der monatlich neben dem Hausgeld an die WEG zu zahlende anteilige Zuführungsbetrag zur Instandhaltungsrücklage beträgt ab 01.07.2023 1.472,75 €, zusammen mit dem Hausgeld sind somit insgesamt 8.216,83 € an die WEG zu zahlen.
Zur letzten Eigentümerversammlung am 17.07.2023 belief sich die Instandhaltungsrücklage der WEG nach Auskunft der WEG-Verwalterin auf rund 121.000,00 €.
UMLEGBARE NEBENKOSTEN
Regelungen in den Gewerbemietverträgen, welche insbesondere die nicht auf den Mieter umlegbaren Neben-, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Erneuerungskosten gegenüber vergleichbaren Objekten deutlich reduzieren;
- weite Definition der Nebenkosten, ( Verwaltungskosten )
- Inst-Kosten am Mietgegenstand trägt der Mieter
- Inst-Kosten außerhalb des Mietgegenstandes trägt der Mieter flächenanteilig mit bis zu max.10 % der jährlichen Netto-Kaltmiete
INSTANDSETZUNGS- UND INSTANDHALTUNGSMAßNAHMEN
Die Putzflächen der Treppenhauswände wurden zum Jahreswechsel 2023/2024 instandgesetzt und sämtliche Wand- und Deckenflächen erhalten derzeit einen neuen Anstrich. Ferner wurden sämtlliche hofseitigen Balkonböden nebst Wandanschlüssen in 2023/2024 saniert und die sichtbaren Teile der Metallkonstruktion sowie die umliegenden Fassadenbereiche erhalten einem neuen Anstrich.
Die Ausführung und Fertigstellung dieser Maßnahmen durch den Verkäufer ist eingepreist.
WEITERE AUFTEILUNG DES MIETEIGENTUMSANTEILS
Entsprechend den in den notariellen Urkunden zur Teilungserklärung nebst Nachträgen enthaltenen Vollmachten wird derzeit die weitere Aufteilung des auf einem gemischten Grundbuchblatt eingetragenen Miteigentumsanteils Nr. 4 auf Basis von neu erstellten Grundrissen mit den nachträglich angebauten Balkonen zunächst hinsichtlich der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume vorbereitet, da diese nicht unter die bis Ende 2025 für Wohnraum geltenden Regelungen des Baulandmobilisierungsgesetzes des Bundes und somit auch der entsprechenden Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB des Landes Berlin fallen.
Die Einholung der entsprechend geänderten Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist Sache des Käufers, sobald diese vorliegen können die entsprechenden Anträge zum Abschreiben und Anlegen der neuen Grundbuchblätter zu den Teileigentumseinheiten beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht sowie auf Basis der neu erstellten Grundrisse auch hinsichtlich der zu Wohnzwecken dienenden Räume durch die Einholung einer entsprechend geänderten Abgeschlossenheitsbescheinigung die weitere Aufteilung vorbereitet, damit diese rechtzeitig vor dem absehbaren Run in 2025 auf die Genehmigungsbehörden erteilt und die Anträge zum Abschreiben und Anlagen der neuen Grundbuchblätter zu den Wohnungseigentumseinheiten nach dem Auslaufen des Baulandmobilisierungsgesetzes und somit auch der Umwandlungsverordnung kurz nach der nächsten Bundestagswahl gegen Ende 2025 beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht sowie die neuen Grundbuchblätter angelegt werden können.
VERKAUFSFORM UND UMSATZSTEUER
Der Verkauf kann im Rahmen eines Asset oder aber Share Deals erfolgen.
Bei einem Verkauf würde zum Kaufpreis eine entsprechende Klausel in den Kaufvertrag zur Umsatzsteuer aufgenommen, welche von einer nicht umsatzsteuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1 a UStG ausgeht und der Verkäufer vorsorglich hinsichtlich desjenigen Kaufpreisteils, der auf die im Übergabezeitpunkt umsatzsteuerpflichtig vermieteten Teile des Kaufgegenstandes sowie auf diejenigen Teile des Kaufgegenstandes entfällt, für die eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung beabsichtigt ist, auf die Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 9a UStG verzichtet und insoweit zur Umsatzsteuer optiert.
Sollte es sich wider Erwarten nicht um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handeln, so würde auf den unter die Option fallenden Teile des Kaufgegenstandes Umsatzsteuer nach § 13 b UStG vom Käufer geschuldet, welche dieser aber bei entsprechender Fortsetzung der Nutzung in gleicher Höhe als abzugsfähige Vorsteuerbeträge mit dieser verrechnen könnte, sodass im Ergebnis keine Belastung des Käufers erfolgen würde.
Von den in den Anschaffungsnebenkosten ( Makler, Notar, etc. ) enthaltenen Vorsteuerbeträgen sind je nach Aufteilungschlüssel beim Käufer zwischen 48,35 - 68 % abzugsfähig.
- Wohnen 9,37 - 20,00 €/qm
- Gewerbe 32,00 - 35,00 €/qm
- Stellplätze 80,00 - 154,70€/Stk.
MEHRMIETE BEI ANSCHLUSSVERMIETUNG
Die Differenz zwischen der angegebenen jährlichen Soll- sowie Ist-Miete entspricht den zukünftigen Mieten der in der Anschlussvermietung befindlichen Wohn- und Gewerbeeinheiten nebst Stellplätzen, wobei sich die angegebene jährliche Soll-Miete aufgrund der in dieser attraktiven Lage erzielbaren Mieten insbesondere nach Rückgabe und Herrichtung der von den Mietern zum 31.12.2024 gekündigten Wohnungen im 5. OG zukünftig um rund 27.676,00 € p.a. erhöhen und somit dann rund 528.480,00 € betragen sollte. Auf Basis des hier angegebenen Kaufpreises würde diese einem Faktor von 28,4 entsprechen.
KOPPLUNG AN DEN INDEX VPI
Aktuelle sind 8 der 13 vermieteten Wohn- und Gewerbeeinheiten durch die Kopplung an die Entwicklung des Index VPI wertgesichert, dies entspricht bereits jetzt rund 75,00 % der aktuellen jährlichen Ist-Miete, rechnet man die erwartetet Mieterträge aus der anstehenden Anschlussvermietung hinzu, so werden es gegen Ende 2024 rund 84 % sein.
UMSATZSTEUEROPTION UND VORSTEUERABZUG
Da alle Gewerbemieter umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringen und der Vermieter auf die Steuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 9a UStG verzichtet und insoweit zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat, sehen alle Gewerbemietverträge eine separate Berechnung der gesetzlichen Umsatzsteuer durch den Vermieter vor. Somit besteht bei den direkt diesen Gewerbeeinheiten zurechenbaren Anschaffungs-, Herstellungs- und sonstigen Kosten voller Vorsteuerabzug.
Bei den nicht direkt zurechenbaren Anschaffungs-, Herstellungs- und sonstigen Kosten kann ein Vorsteuerabzug anteilig entsprechend dem jeweils bestehenden Verhältnis zwischen den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen sowie den leerstehenden Flächen, deren umsatzsteuerpflichtige Vermietung beabsichtigt ist zu der Gesamtnutzfläche des Objektes vorgenommen werden. Dies beträgt ohne Berücksichtigung der Keller- und Lagerflächen sowie Stellplätze aktuell 949,42 qm von 1.963,67 qm, somit sind 48,35 % der in den jeweiligen Rechnungsbelegen ausgewiesenen Vorsteuerbeträge abzugsfähig. Bei einer Aufteilung nach dem Umsatzverhältnis wären 68 % der ausgewiesenen Vorsteuerbeträge abzugsfähig.
HAUSGELD UND VORAUSZAHLUNGEN AUF DIE NEBENKOSTEN
Das monatlich an die WEG zu zahlende Hausgeld auf Basis der beschlossenen Hausgeldabrechnung für 2022 sowie des Wirtschaftsplans für 2023 beträgt ab 1. Juli 2023 6.744,08 €.
Die Vorauszahlungen der Mieter auf die Nebenkosten betragen aufgrund der in der Vermietung befindlichen Wohn- und Gewerbeeinheiten aktuell nur rund 6.107,00 €, nach Vollvermietung werden diese rund 8.700,00 € betragen.
INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE
Der monatlich neben dem Hausgeld an die WEG zu zahlende anteilige Zuführungsbetrag zur Instandhaltungsrücklage beträgt ab 01.07.2023 1.472,75 €, zusammen mit dem Hausgeld sind somit insgesamt 8.216,83 € an die WEG zu zahlen.
Zur letzten Eigentümerversammlung am 17.07.2023 belief sich die Instandhaltungsrücklage der WEG nach Auskunft der WEG-Verwalterin auf rund 121.000,00 €.
UMLEGBARE NEBENKOSTEN
Regelungen in den Gewerbemietverträgen, welche insbesondere die nicht auf den Mieter umlegbaren Neben-, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Erneuerungskosten gegenüber vergleichbaren Objekten deutlich reduzieren;
- weite Definition der Nebenkosten, ( Verwaltungskosten )
- Inst-Kosten am Mietgegenstand trägt der Mieter
- Inst-Kosten außerhalb des Mietgegenstandes trägt der Mieter flächenanteilig mit bis zu max.10 % der jährlichen Netto-Kaltmiete
INSTANDSETZUNGS- UND INSTANDHALTUNGSMAßNAHMEN
Die Putzflächen der Treppenhauswände wurden zum Jahreswechsel 2023/2024 instandgesetzt und sämtliche Wand- und Deckenflächen erhalten derzeit einen neuen Anstrich. Ferner wurden sämtlliche hofseitigen Balkonböden nebst Wandanschlüssen in 2023/2024 saniert und die sichtbaren Teile der Metallkonstruktion sowie die umliegenden Fassadenbereiche erhalten einem neuen Anstrich.
Die Ausführung und Fertigstellung dieser Maßnahmen durch den Verkäufer ist eingepreist.
WEITERE AUFTEILUNG DES MIETEIGENTUMSANTEILS
Entsprechend den in den notariellen Urkunden zur Teilungserklärung nebst Nachträgen enthaltenen Vollmachten wird derzeit die weitere Aufteilung des auf einem gemischten Grundbuchblatt eingetragenen Miteigentumsanteils Nr. 4 auf Basis von neu erstellten Grundrissen mit den nachträglich angebauten Balkonen zunächst hinsichtlich der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume vorbereitet, da diese nicht unter die bis Ende 2025 für Wohnraum geltenden Regelungen des Baulandmobilisierungsgesetzes des Bundes und somit auch der entsprechenden Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB des Landes Berlin fallen.
Die Einholung der entsprechend geänderten Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist Sache des Käufers, sobald diese vorliegen können die entsprechenden Anträge zum Abschreiben und Anlegen der neuen Grundbuchblätter zu den Teileigentumseinheiten beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht sowie auf Basis der neu erstellten Grundrisse auch hinsichtlich der zu Wohnzwecken dienenden Räume durch die Einholung einer entsprechend geänderten Abgeschlossenheitsbescheinigung die weitere Aufteilung vorbereitet, damit diese rechtzeitig vor dem absehbaren Run in 2025 auf die Genehmigungsbehörden erteilt und die Anträge zum Abschreiben und Anlagen der neuen Grundbuchblätter zu den Wohnungseigentumseinheiten nach dem Auslaufen des Baulandmobilisierungsgesetzes und somit auch der Umwandlungsverordnung kurz nach der nächsten Bundestagswahl gegen Ende 2025 beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht sowie die neuen Grundbuchblätter angelegt werden können.
VERKAUFSFORM UND UMSATZSTEUER
Der Verkauf kann im Rahmen eines Asset oder aber Share Deals erfolgen.
Bei einem Verkauf würde zum Kaufpreis eine entsprechende Klausel in den Kaufvertrag zur Umsatzsteuer aufgenommen, welche von einer nicht umsatzsteuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1 a UStG ausgeht und der Verkäufer vorsorglich hinsichtlich desjenigen Kaufpreisteils, der auf die im Übergabezeitpunkt umsatzsteuerpflichtig vermieteten Teile des Kaufgegenstandes sowie auf diejenigen Teile des Kaufgegenstandes entfällt, für die eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung beabsichtigt ist, auf die Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 9a UStG verzichtet und insoweit zur Umsatzsteuer optiert.
Sollte es sich wider Erwarten nicht um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handeln, so würde auf den unter die Option fallenden Teile des Kaufgegenstandes Umsatzsteuer nach § 13 b UStG vom Käufer geschuldet, welche dieser aber bei entsprechender Fortsetzung der Nutzung in gleicher Höhe als abzugsfähige Vorsteuerbeträge mit dieser verrechnen könnte, sodass im Ergebnis keine Belastung des Käufers erfolgen würde.
Von den in den Anschaffungsnebenkosten ( Makler, Notar, etc. ) enthaltenen Vorsteuerbeträgen sind je nach Aufteilungschlüssel beim Käufer zwischen 48,35 - 68 % abzugsfähig.
Provision:
Der Käufer hat eine Provision von 6 % zuzüglich 19 Umsatzsteuer auf den Kaufpreis zu zahlen, bei einem Share-Deal wird die Provision auf den für die Kaufpreisbemessung der Anteile herangezogenen Verkehrswert der Immobilie berechnet, welcher dem hier ausgeweisenen Kaufpreis entspricht.
Anmerkung:
Die von uns gemachten Informationen beruhen auf Angaben des Verkäufers bzw. der Verkäuferin. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben kann keine Gewähr bzw. Haftung übernommen werden. Ein Zwischenverkauf und Irrtümer sind vorbehalten.
AGB:
Wir weisen auf unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen hin. Durch weitere Inanspruchnahme unserer Leistungen erklären Sie deren Kenntnis und Ihr Einverständnis.
Ihr Ansprechpartner
Droste Immobilien AG
Herr Martin Droste
Zehntwerderweg 96
13469 Berlin
Büro: +49 30 286 734 95
Mobil: +49 0152 34061055
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